Studio n.16-2018/T LA QUALIFICAZIONE URBANISTICA DEI TERRENI: EFFETTI SULLE IMPOSTE INDIRETTE

di Angelo Piscitello (Approvato dalla Commissione Studi Tributari il 19/04/2018)

Sommario: 1. PREMESSA - 2. LA NOZIONE DI “TERRENO SUSCETTIBILE DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA” – 2A. Qualificazione da parte dell’ordinamento – 2B. Momento del procedimento urbanistico – 2C. Significato di “suscettibile di utilizzazione edificatoria” - 2C.a. La tesi radicale: è “suscettibile di utilizzazione edificatoria” qualunque terreno in cui è possibile costruire qualcosa; critica e costruzione del concetto di “suscettibile di utilizzazione edificatoria” in base alla normativa urbanistica – 2C.b. Casi particolari: terreni agricoli “potenziati” a fini edificatori – 2C.c – Casi particolari: terreni con vincolo di in edificabilità - 2C.d - Casi particolari: i terreni con potenzialità edificatoria già sfruttata – 2C.e – Casi particolari: terreni con destinazione non residenziale – 3. LA NOZIONE DI “TERRENO AGRICOLO” E “FONDO RUSTICO” – 3A. Irrilevanza dell’uso di fatto – 3A.a – Caso particolare: impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili – 3B. Necessità di una espressa destinazione 

PREMESSA

E’ ormai concetto consolidato che lo jus aedificandi non sia un potere “naturalmente” compreso nel diritto di proprietà di un suolo, ma sia attribuito secondo legge attraverso un’attività amministrativa che conforma in concreto il diritto di proprietà del suolo per tenere conto dei diversi interessi, pubblici e privati, collegati all’assetto del territorio e alla sua trasformazione. La normativa urbanistica, attraverso gli strumenti pianificatori, stabilisce quindi che cosa, come e talvolta quando costruire su un fondo e può anche imporre vincoli che possono comportare l’assoluta inedificabilità. E’ chiaro che ciò ha importanti conseguenze sul valore dei suoli e quindi sull’imposizione fiscale a carico dei suoli stessi. Ma, al di là della valutazione, la legislazione fiscale contiene una serie di norme che stabiliscono trattamenti tributari differenti a seconda della destinazione urbanistica dei terreni; in particolare assume rilevanza, sia nelle imposte dirette sia in quelle indirette, la qualificazione di un terreno come “suscettibile di utilizzazione edificatoria” o come “agricolo”; tale qualificazione va attribuita con riferimento non alle qualità naturali del terreno, ma alla destinazione che ad esso viene data dagli strumenti urbanistici e quindi alla conformazione dello jus aedificandi positivamente da questi determinata. In materia di imposte dirette un terreno edificabile viene assoggettato a tassazione in modo diverso sia ai fini delle imposte sulla proprietà (tributi locali: D.Lgs. 504/ 1992, artt. 2 e 5) sia, in caso di trasferimento, per l’assoggettamento a IRPEF della plusvalenza eventualmente realizzata (art.67 TUIR – DPR 917/1986). In materia di imposte indirette il Legislatore ricollega effetti alla qualificazione dei terreni stabilendo regole diverse per alcune categorie di essi.

[omissis]

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